Calcolatrice affittare o comprare

Somma il costo complessivo di ciascuna opzione per gli anni in cui prevedi di restare. Per l'acquisto conta l'anticipo, le spese di acquisto, le rate del mutuo, l'imposta sulla casa, l'assicurazione, la manutenzione e le spese condominiali, poi sottrae il ricavo netto della vendita (il valore futuro della casa meno le spese di vendita e il capitale residuo del mutuo). Per l'affitto conta il totale dell'affitto e l'assicurazione dell'inquilino, poi sottrae i guadagni d'investimento che un inquilino potrebbe ottenere sul denaro non vincolato in un anticipo. Vince l'opzione con il costo netto più basso.

L'acquisto comporta grandi costi una tantum — le spese di acquisto all'inizio e le commissioni di agenzia e di trasferimento alla vendita — distribuiti su tutto il periodo in cui sei proprietario. Se resti solo un anno o due, questi costi dominano e di solito vince l'affitto. Se resti abbastanza a lungo, capitale e rivalutazione li superano. Il numero di anni che inserisci è l'orizzonte di pareggio ed è spesso il dato più importante.

Usa solo capitale e interessi per il mutuo, quindi non modella l'assicurazione sul mutuo per anticipi bassi. Ignora anche le imposte sul reddito — sia la deducibilità degli interessi che un acquirente potrebbe ottenere, sia l'imposta che un inquilino pagherebbe sui guadagni d'investimento — e mantiene l'imposta sulla casa e la manutenzione come percentuale del prezzo iniziale. Considera il risultato una stima indicativa, non una previsione precisa.

Nessuno conosce i rendimenti futuri, quindi usa ipotesi prudenti e difendibili e prova un intervallo. Nel lungo periodo la rivalutazione immobiliare ha storicamente seguito all'incirca l'inflazione in molti mercati, e il rendimento azionario è spesso stimato intorno al 5–7 % prima dell'inflazione. Prova uno scenario ottimistico e uno pessimistico: se l'acquisto vince in entrambi, la decisione è solida. Se la risposta si ribalta, dipende da ipotesi sul futuro.