Calculadora de alquilar o comprar

Suma el coste total de cada opción durante los años que piensas quedarte. Para comprar cuenta la entrada, los gastos de compra, las cuotas de la hipoteca, el impuesto sobre la vivienda, el seguro, el mantenimiento y los gastos de comunidad, y luego resta los ingresos netos al vender (el valor futuro de la vivienda menos los gastos de venta y el capital pendiente del préstamo). Para alquilar cuenta el total del alquiler y el seguro del inquilino, y luego resta las ganancias de inversión que un inquilino podría obtener con el dinero que no inmoviliza en la entrada. Gana la opción con el menor coste neto.

Comprar tiene grandes costes puntuales —los gastos de compra al adquirir y las comisiones de agencia y transmisión al vender— que se reparten durante todo el tiempo que seas propietario. Si solo te quedas uno o dos años, esos costes dominan y alquilar suele ganar. Si te quedas lo suficiente, la parte amortizada y la revalorización los superan. Los años que introduces son el horizonte de equilibrio y suelen ser el dato más importante.

Usa solo capital e intereses para la hipoteca, así que no modela el seguro hipotecario en entradas bajas. También ignora los impuestos sobre la renta —tanto la deducción por intereses que podría aplicar un comprador como el impuesto que pagaría un inquilino sobre las ganancias de inversión— y mantiene el impuesto sobre la vivienda y el mantenimiento como un porcentaje del precio inicial. Toma el resultado como una estimación orientativa, no como una previsión precisa.

Nadie conoce las rentabilidades futuras, así que usa supuestos prudentes y defendibles y prueba un rango. A largo plazo, la revalorización de la vivienda ha seguido históricamente más o menos a la inflación en muchos mercados, y la rentabilidad de la bolsa suele modelarse en torno al 5–7 % antes de inflación. Prueba un escenario optimista y otro pesimista: si comprar gana en ambos, la decisión es sólida. Si la respuesta cambia, depende de suposiciones sobre el futuro.