Calculatrice location ou achat

Elle additionne le coût total de chaque option sur le nombre d'années que vous prévoyez de rester. Pour l'achat, elle compte l'apport, les frais d'acquisition, les mensualités, la taxe foncière, l'assurance, l'entretien et les charges de copropriété, puis soustrait le produit net de la revente (la valeur future du bien moins les frais de vente et le capital restant dû). Pour la location, elle compte le total des loyers et l'assurance locataire, puis soustrait les gains de placement qu'un locataire pourrait obtenir sur l'argent non immobilisé dans un apport. L'option au coût net le plus faible l'emporte.

L'achat comporte des coûts ponctuels élevés — frais d'acquisition à l'achat, frais d'agence et de mutation à la vente — répartis sur toute la durée de détention. Si vous ne restez qu'un an ou deux, ces frais dominent et la location l'emporte généralement. Si vous restez assez longtemps, l'équité et la valorisation les dépassent. Le nombre d'années saisi correspond à l'horizon d'équilibre, et c'est souvent la donnée la plus importante.

Elle ne prend en compte que le capital et les intérêts du prêt, et ne modélise donc pas l'assurance de prêt sur les faibles apports. Elle ignore aussi l'impôt sur le revenu — tant la déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'acheteur que l'imposition des gains de placement pour le locataire — et maintient la taxe foncière et l'entretien à un pourcentage du prix initial. Considérez le résultat comme une estimation indicative, non comme une prévision précise.

Personne ne connaît les rendements futurs : utilisez des hypothèses prudentes et défendables, et testez une fourchette. Sur le long terme, la valorisation immobilière a historiquement suivi à peu près l'inflation dans de nombreux marchés, et le rendement des actions est souvent estimé autour de 5 à 7 % avant inflation. Testez un scénario optimiste et un scénario pessimiste : si l'achat l'emporte dans les deux, la décision est solide. Si la réponse s'inverse, elle repose sur des hypothèses sur l'avenir.